对于我们中国地产的走向，主流存在对于好意思国和日本的联系策划。有东谈主说我们的房价会像日本在 1991 年泡沫离散后急跌，然后抓续低迷 30 年，再也涨不回首；还有东谈主说我们会像好意思国 2008 年次贷危险之后，先用四年本领猛跌，跌个 20%，再用四年本领涨且归，接着再用 8 年本领已毕翻番。这两条路，白纸黑字，我们用数据来谈话。

率先得昭彰，房价和猪肉白菜不同，它不仅有使用价值，还具有金融属性。房价的走势主要由两大类成分决定，其一即是居住需求，也即是屋子够不够住、住得舒不舒心、地段好不好、配套完不完善；其二则是投资需求，即买房能否回击通胀、房钱汇报率高不高、房价会不会涨。

网上许多东谈主说我们中国的屋子太多，房地产行业到头了，果然是这么吗？到 2023 年，我们国度城镇东谈主均住房套数是 1.07 套，这落拓相称于好意思国 1960 年的水平，而 1960 年的好意思国，是房地产的振荡点。

那时好意思国老匹夫刚已毕存房住，可好意思国的房地产并未因够住就住手发展。1960 年以后，好意思国每年修建的住房面积仍在高位波动，原因是六七十年代起，好意思国城市化插足新阶段，先富起来的好意思国东谈主不肯再待在几代大城市的高层住宅里，纷繁搬到郊区的大屋子。铭刻小时候学英语就知谈，中产住两套房，责任普通通勤住市区的 apartment，周末住郊区的大 house。1960 年之后，新建的住房东要由重大新替代老破小。况且地段并非一成不变，精英东谈主群延续的所在即是好地段。

如今好意思国最佳的学校、病院、购物中心、文娱措施，皆在大城市的郊区，是跟着富东谈主和中产假寓在郊区之后才搬昔日的。

我们国度目下的城镇东谈主口比例是 63.89%，接近好意思国 60 年代的水平。目下我们大城市中心城区的保险房越来越多，这些保险房和换取位置的商品房配套同样，但价钱低许多。许多老旧高层商品房户型过期，开拓老化，居住品性远不足新建的保险房。高层住宅转变资本高，是以改日很可能有许多富东谈主和精英阶级搬离城市中心的老屋子，住到大城市郊区的洋房或别墅里，对好屋子、大屋子的需求会加多，这皆需要建筑。我们国度的地产行业改日还有很长的路要走。

前边说的是屋子的居住属性，我们再来看它的金融属性。我常说目下不相宜炒房，炒房属于投契，是房地产金融属性逾越居住属性时才会出现的情况。但地皮和房产具备一定金融属性，这是客不雅事实。

我们记挂历史，在我们国度公元前 897 年，周朝就有地皮贸易致富的纪录。好意思国呢，其房地产属性取得阐发，以房地产为基础的金融居品繁密，最中枢的是不动产投资基金，把写字楼、市集、货仓打包成证券，裁汰投资门槛，收益主要靠房产的资金收益，而非房价上升，这么阻绝了哄抬房价的表象。

念念念念看，要是买入的房地产价钱太高，房钱汇报率就不高，此时基金居品就卖不出去。但从长周期来看，房价涨了，不动产投资基金的价钱也会涨。从 1946 年于今，好意思国的房产及基于房产的金钱是少许数抓续跑赢物价上升的。

总之，要感性看待我们国度的地产行业和房价。有好意思国的西宾在前，我们无谓只看日本的情况。对于我们的发展过程更像日本仍是更偏好意思国？这两个不雅点，你怎么看？